Die Vermietung einer Wohnung innerhalb einer Stockwerkeigentümer- oder Miteigentümergemeinschaft unterscheidet sich in mehreren Punkten von der Vermietung einer freistehenden Liegenschaft. Eigentümerinnen und Eigentümer befinden sich dabei in einer Doppelrolle: Einerseits treten sie gegenüber der Mieterschaft als Vermietende auf, andererseits sind sie Teil einer Gemeinschaft mit verbindlichen Regelwerken und gegenseitigen Verpflichtungen. Diese Ausgangslage erfordert eine erhöhte Sorgfalt bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses und bei der laufenden Bewirtschaftung.
1. Die rechtliche Ausgangslage
Grundsätzlich ist die Vermietung einer Stockwerkeigentumseinheit zulässig. Dennoch ist sie nicht losgelöst von der Gemeinschaft zu betrachten. Massgeblich sind insbesondere:
- das Stockwerkeigentümer-Reglement
- allfällige Zusatzreglemente oder Beschlüsse der Gemeinschaft
- die Hausordnung
Diese Regelwerke sind für Eigentümer:innen verbindlich und gelten indirekt auch für die Mieterschaft. Eine eigenständige oder abweichende Regelung durch den Mietvertrag ist nur eingeschränkt möglich.
2. Mietvertrag und Einbindung der Hausordnung
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Hausordnung lediglich „zur Kenntnis zu nehmen“, anstatt sie vertraglich verbindlich zu integrieren.
Empfehlung:
Die Hausordnung sollte explizit Bestandteil des Mietvertrages sein. Änderungen der Hausordnung durch die Gemeinschaft sind der Mieterschaft zeitnah mitzuteilen. Sonderregelungen (z. B. Nutzung von Nebenräumen, Parkplätzen oder Gemeinschaftsflächen) müssen eindeutig geregelt sein.
Damit wird sichergestellt, dass Verstösse der Mieterschaft auch mietrechtlich durchsetzbar sind.
3. Abrechnung: Gemeinschaft vs. Mietverhältnis
Eine transparente, nachvollziehbare Abrechnung schafft Klarheit und reduziert das Risiko von Rückfragen oder Streitigkeiten.
Ein zentraler Punkt ist die Trennung der Abrechnungsebenen:
Die Gemeinschaft rechnet gegenüber der Eigentümer:in ab (Akontobeiträge, Nebenkosten, Rückstellungen). Die Eigentümer:in rechnet separat gegenüber der Mieterschaft ab. Nicht alle gemeinschaftlichen Kosten sind automatisch umlagefähig auf die Mieterschaft. Typische Stolpersteine sind: Rückstellungen für Erneuerungsfonds; Verwaltungs- und Organisationskosten der Gemeinschaft; Kosten mit Investitionscharakter.
Eine saubere, transparente Abrechnung schützt vor Rückfragen, Streitigkeiten und rechtlichen Auseinandersetzungen
4. Verantwortung der Eigentümer:innen
Auch wenn die Wohnung vermietet ist, bleibt die Eigentümer:in gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich. Dies betrifft insbesondere:
- Verhalten der Mieterschaft
- Einhaltung der Hausordnung
- Meldung von Mängeln und Schäden
- Mitwirkungspflichten innerhalb der Gemeinschaft
Verstösse der Mieterschaft können der Eigentümer:in angelastet werden, wenn keine oder ungenügende vertragliche Regelungen bestehen
5. Kommunikation als Erfolgsfaktor
Eine klare und sachliche Kommunikation ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für ein funktionierendes Mietverhältnis innerhalb einer Gemeinschaft. Klare Zuständigkeiten, verständliche Informationen für neue Mieterinnen und Mieter sowie definierte Abläufe bei Störungen oder Schadenfällen tragen wesentlich zu einem geordneten Zusammenleben bei. Je klarer die Rollen zwischen Gemeinschaft, Eigentümerschaft und Mieterschaft definiert sind, desto geringer ist das Konfliktpotenzial.
FAZIT:
Die Vermietung einer Wohnung innerhalb einer Gemeinschaft ist gut möglich, setzt jedoch Sorgfalt, Struktur und klare Abgrenzungen voraus. Mietvertrag, Hausordnung und Abrechnung müssen sauber aufeinander abgestimmt sein. Eigentümer:innen, die ihre Verantwortung aktiv wahrnehmen, leisten einen wesentlichen Beitrag zu einem funktionierenden Gemeinschaftsverhältnis.
Falls Sie einzelne Aufgaben oder die gesamte Bewirtschaftung Ihrer vermieteten Wohnung innerhalb der Gemeinschaft nicht selbst übernehmen möchten, stehen wir Ihnen für eine strukturierte und regelkonforme Abwicklung zur Verfügung.